El 1 de enero de 2025 entró en vigor una nueva ley en la ciudad de Nueva York que afecta específicamente a alquileres de corta duración, es decir, estancias de menos de 30 días. ¿El objetivo? Atraer a los viajeros hacia alojamientos tradicionales en hoteles o alternativas en Estados Unidos en lugar de plataformas como Airbnb, Vrbo y Booking.com.
Según datos recientes, hay más de siete millones de anuncios activos en más de 100,000 ciudades en todo el mundo. En este amplio mercado, Nueva York se posiciona como una de las principales con el segundo mayor número de anuncios de alquileres de corta duración en Estados Unidos, con más de 39,000 anuncios a partir de marzo de 2026. Los Ángeles lidera con casi 45,000 anuncios.
¿Qué significa esto para propietarios, viajeros y el mercado de alquileres temporales? Aquí tienes lo que necesitas saber sobre las nuevas restricciones y su impacto en el mercado de alquileres de corta duración en general.
Nuevas regulaciones para alquileres de corta duración
La Ley de Registro de Alquileres de Corta Duración, también conocida como Ley Local 18, indica que los propietarios deben registrar oficialmente su propiedad con la Oficina del Alcalde para la Aplicación de la Ley. Las plataformas de reserva no podrán procesar transacciones para alojamientos no registrados.
La ley limita un alquiler a dos huéspedes simultáneamente, independientemente del tamaño de la propiedad. El anfitrión debe estar presente durante toda la estancia, y tanto anfitrión como huésped deben tener acceso a toda la propiedad, creando un estilo de convivencia similar a una habitación compartida.
Impactos iniciales
Desde que la ley entró en vigor, el número de anuncios en plataformas de alquileres de corta duración en Nueva York ha caído en más del 80 %. Hasta marzo de 2026, menos de 500 propiedades estaban oficialmente registradas en la ciudad. Esto indica que solo una pequeña parte de los alquileres temporales en la ciudad cuenta con permisos para seguir operando.
Implicaciones para propietarios y viajeros
Los viajeros que visiten Nueva York pueden encontrar menos opciones al reservar, pero no enfrentan consecuencias legales por hacer una reserva. Por otro lado, los propietarios pueden ser multados con entre $100 y $5,000, dependiendo de la gravedad de la infracción.
Respuesta de plataformas y propietarios
Las plataformas de alquileres de corta duración consideran que las nuevas regulaciones son una especie de «prohibición de facto» y argumentan que los alquileres temporales en Nueva York no afectan la disponibilidad ni el costo de la vivienda y que contribuyen positivamente a la economía local fomentando el turismo. Varias demandas legales presentadas por propietarios y plataformas fueron desestimadas, y las regulaciones se mantienen vigentes.
Casos similares
La regulación contra plataformas como Airbnb no solo afecta a Nueva York en Estados Unidos. Aunque Los Ángeles tiene el mayor número de anuncios en EE. UU., también ha implementado una Ordenanza de Compartir Viviendas que exige registro y pago de impuestos turísticos por parte de los anfitriones. San Francisco requiere que los anfitriones de alquileres temporales estén certificados y residan en la propiedad al menos 275 días al año.
En otras partes del mundo, también se están implementando restricciones y prohibiciones. Aquí algunos ejemplos:
Europa
Austria: Viena
- Regulación: Desde julio de 2024, los propietarios en Viena solo pueden alquilar unidades individuales a turistas por un máximo de 90 días al año.
- Antecedentes: Algunas áreas de Viena ya tenían restricciones desde 2018, y ahora se extienden a toda la ciudad para evitar el uso exclusivo para alquileres temporales.
Francia: París
- Regulación: Los residentes en París que alquilan su residencia principal en plataformas como Airbnb deben registrarse en el ayuntamiento y limitar sus alquileres a 120 días al año.
- Aplicación: Para segundas viviendas o alquileres mayores a 120 días, se requiere convertir la propiedad en alojamiento turístico oficial y pagar multas por alquileres ilegales.
Alemania: Berlín
- Regulación: Berlín eliminó una prohibición previa a Airbnb, pero mantiene reglas estrictas, como permisos para alquileres de propiedades completas y un límite de 90 días anuales para segundas residencias.
- Reglas adicionales: En Múnich, los alquileres de viviendas completas están limitados a ocho semanas al año; en Stuttgart, los alquileres sin permiso no pueden exceder las 10 semanas.
Italia
- Regulación actual: Florencia y Roma han impuesto restricciones en alquileres tipo Airbnb. Florencia limita nuevos alojamientos turísticos en su centro histórico, y ciudades como Venecia y Milán evalúan medidas similares.
- Propuesta nacional: El Ministerio de Turismo de Italia trabaja en una ley para limitar alquileres de menos de 30 días, con una estancia mínima de dos días en zonas turísticas.
Paises Bajos: Ámsterdam
- Regulación: Los anfitriones en Ámsterdam solo pueden alquilar sus propiedades por un máximo de 30 noches al año. Para más días, necesitan permisos especiales.
Portugal
- Licencias: Desde 2025, Portugal ha dejado de emitir nuevas licencias para alquileres turísticos, salvo en zonas rurales. Las licencias existentes se revisan cada cinco años.
- Control de alquileres: Se implementa un sistema para regular precios y se ofrecen beneficios fiscales a quienes conviertan sus propiedades en viviendas tradicionales.
España
- Barcelona: Desde 2021, se prohibieron los alquileres de habitaciones privadas por menos de 31 días, permitiendo solo alquileres de viviendas completas con licencia. Las viviendas en edificios turísticos están restringidas.
- Palma: Se prohíben los alquileres turísticos en edificios de apartamentos, permitiendo solo en casas unifamiliares o villas.
- Valencia: Se busca prohibir alquileres de corta duración en su centro histórico, aunque aún enfrenta desafíos legales.
Reino Unido: Londres
- Londres: Los anfitriones en Londres solo pueden alquilar sus propiedades por hasta 90 noches al año sin solicitar permisos especiales, para garantizar un turismo sostenible y sin molestias excesivas.
Escocia y Edimburgo
- Escocia: Se requiere licencia para nuevos anuncios en Airbnb.
- Edimburgo: Es necesario obtener permisos para alquilar una segunda vivienda en Airbnb, y el plan de desarrollo a 10 años puede limitar futuros alquileres temporales.
Northern Ireland
- Regulación: En Irlanda del Norte, quienes ofrecen alojamiento turístico como negocio, incluyendo Airbnb, deben obtener un certificado de Turismo NI.
Canadá
Montreal, Quebec
- Prohibición de nuevos alquileres temporales: Algunas áreas de Montreal han prohibido nuevos alquileres de corta duración para priorizar viviendas para residentes.
- Duración máxima: La estancia máxima permitida en Quebec es de 31 días consecutivos.
Vancouver
- Duración de la estancia: Limita a 30 noches por reserva.
- Residencia principal: La propiedad debe ser la residencia principal del anfitrión.
Toronto
El límite anual de alojamiento: En Toronto, los anfitriones solo pueden recibir huéspedes hasta 180 días al año.
Asia y Australia
Penang, Malasia
- Prohibición de alquileres temporales: Desde mayo de 2023, Penang prohibió alquileres turísticos de corta duración para reducir conductas antisociales.
- Excepciones para propiedades comerciales: Algunos alojamientos comerciales, como apartamentos con servicios, pueden hospedar huéspedes hasta tres días.
- Requisitos para excepciones: Deben registrarse, pagar una tarifa anual y contar con la aprobación de al menos el 75 % de los residentes del edificio.
Tokio, Japón
- Legalidad: Airbnb es legal en Tokio.
- Regulaciones: Desde 2018, las reglas limitan los alquileres a 180 días al año y exigen residencia del propietario o un administrador dedicado.
- Recolección de datos: Los anfitriones deben recopilar información de los huéspedes para reportes gubernamentales.
- Restricciones estacionales: En algunos distritos, solo se permite alquilar en temporadas específicas.
Singapur
- Legalidad: Airbnb no es ilegal, pero existen restricciones que limitan su uso para estancias turísticas.
- Duración mínima: Se requiere una estancia mínima de tres meses, o seis meses en viviendas públicas.
Sídney, Australia
- Límite de alquiler: Los anfitriones solo pueden alquilar sus propiedades hasta 180 días al año.
- Excepción: Reservas superiores a 21 días consecutivos no están sujetas a este límite.
Creación de mercado negro en alquileres residenciales
Según diversos informes, las estrictas regulaciones en plataformas como Airbnb en Nueva York han dado lugar a un mercado negro de alquileres temporales, con propietarios que, ante restricciones, recurren a plataformas como Craigslist y Facebook. Algunos aprovechan lagunas legales, alegando exenciones o anunciando alquileres a largo plazo para evadir las reglas.
Expertos advierten que este mercado clandestino representa riesgos económicos y abre la puerta a estafas, además de que la conversión de habitaciones de hotel en alojamientos para migrantes ha elevado los precios, afectando a los viajeros y a la economía local, especialmente en el centro de Manhattan. En general, consideran que estas regulaciones no resuelven los problemas de vivienda en ciudades como Nueva York ni en otras del mundo, generando una serie de desafíos complejos.
Alquileres de corta duración vs. alquileres a largo plazo
Ante las restricciones recientes, muchos propietarios se preguntan si cambiar a alquileres a largo plazo sería una opción más segura y rentable.
Esta decisión requiere analizar cuidadosamente las ventajas y desventajas de ambas estrategias, considerando la incertidumbre sobre el futuro de los alquileres temporales.
Pros y contras de los alquileres de corta duración
Ventajas:
- Mayor potencial de ingresos: Los alquileres temporales suelen ofrecer tarifas nocturnas más altas, generando mayores beneficios, especialmente en zonas turísticas.