Nota del editor
Este es un artículo de seguimiento de Luis Teixeira da Silva, de Portugal Senior Living, con el objetivo de responder muchas de las preguntas que recibieron tras publicar el artículo anterior sobre cómo encontrar propiedades para la visa dorada en Portugal. Luis también ha preparado una oferta especial para los lectores de YoEmpresario, ¡así que no olvides consultarla! -Thomas
El mercado de la visa dorada en Portugal tiene un carácter global. Esto significa que personas de todo el mundo consultan sobre la visa, sus condiciones y qué propiedades y niveles de inversión necesitan para calificar para una residencia vinculada a la visa dorada. Las últimas 30 consultas que hemos recibido sobre la visa dorada provienen de al menos 15 países, de Asia, América del Norte y del Sur, y Oriente Medio, lo que demuestra cómo ha ampliado su atractivo.
La primera ola de interés en la visa dorada en Portugal llevó a una mayor comprensión de los beneficios de la visa y a una apreciación más amplia de las características únicas y positivas del país, que se han vinculado a un crecimiento sostenido del turismo y a un aumento notable en la inversión extranjera directa (IED). Esto ha planteado varios desafíos:
Los solicitantes de la visa dorada, habiendo entendido las cualidades de Portugal como destino de estilo de vida, buscan cada vez más combinar una inversión con algunos objetivos personales, lo que genera una imagen más confusa en la mente del solicitante.
La popularidad del programa y de Portugal como destino ha provocado aumentos sustanciales en los precios, especialmente en las áreas donde tradicionalmente se ha ofrecido la visa dorada. Con inversores bombardeados con atractivas ofertas inmobiliarias en todo el mundo, los inversores en etapas avanzadas buscan obtener retornos durante el período en que deben mantener la inversión para la visa dorada (cinco años). Sin embargo, no solo han desaparecido los productos de renta fija iniciales (muchos logrados mediante la incorporación de un retorno en efectivo en un precio de venta inflado), sino que los rendimientos reales también han bajado a medida que los precios aumentan.
Existe el mito de que Portugal empieza y termina en Lisboa: la ciudad de Lisboa es una capital europea histórica, cosmopolita, cultural, popular y compacta. Pero Oporto y el norte son la cuna de esta hermosa tierra y están llenos de historia. El Algarve tiene una población expatriada mayor, de muchos países extranjeros, y se habla inglés ampliamente. La Costa de Plata, incluyendo lugares como Fátima, representan algunas de las joyas religiosas del país. La gran cantidad de prensa positiva que recibe Lisboa tiende a opacar el resto del país y puede dar la impresión de que muchas otras áreas son secundarias. En términos de inversión, esto simplemente no es así.
La percepción del mercado y las ventajas relativas de cada región están siendo influenciadas por datos que a menudo están desactualizados y que refuerzan la preferencia de las agencias inmobiliarias locales. Es importante trabajar con personas capaces de comparar independientemente las ventajas relativas de cada área y su mercado inmobiliario.
Ejemplos reales del dilema de la visa dorada
Recientemente, un cliente nos pidió que encontráramos un portafolio de propiedades con alta rentabilidad para asegurarse de ganar al menos un 5%, y si fuera posible, beneficiarse de futuras subidas de precios. A él le gustaba mucho estar cerca de una zona de surf para aprovechar las pocas semanas al año de uso personal, y la esposa quería una propiedad moderna y de alta gama sin necesidad de reformas o mantenimiento. Sin embargo, querían estar cerca de una zona cosmopolita.
El desafío era claro: según las posibles rentabilidades, la región más obvia era el Algarve: todavía se pueden encontrar propiedades de inversión por unos pocos cientos de miles de euros, por lo que existe la posibilidad de construir un portafolio. Debido a los precios más bajos (en comparación con Cascais y Lisboa, por ejemplo), se pueden lograr rentabilidades superiores al 5%. Como la mayoría de estas rentabilidades dependen del mercado, es decir, no están vinculadas a productos de renta fija ofrecidos por el vendedor o promotor, y la región continúa beneficiándose como principal receptora de turismo en Portugal, se pueden esperar aumentos de precios impulsados por el mercado.
Al aplicar el siguiente criterio, es decir, estar cerca de una zona de surf, la mejor opción es el Algarve occidental, que casualmente ofrece la única visa dorada costera en Portugal a partir de 400.000 €. Sin embargo, la Costa de Plata, con su centro principal a una hora al norte de Lisboa, tiene una excelente reputación como zona de surf. Su mercado inmobiliario también suele ser más barato (aunque las propiedades nuevas son sustancialmente más caras que las tradicionales), y muchas de las propiedades construidas en los últimos años son modernas. Sin embargo, debido a sus características regionales y a que los inviernos son fríos, generar ingresos por alquiler durante todo el año es un desafío, y los alquileres semanales en verano no alcanzan a los de las ciudades o las áreas más populares del Algarve.
Pero la Costa de Plata tiene pueblos pequeños y bastante tradicionales. El tamaño más reducido también significa una menor población expatriada. Por eso, los clientes decidieron mirar en Lisboa y Cascais, que les gustaron mucho.
La pareja enfrentaba la decisión de si su preferencia por el estilo de vida personal sería más importante que las rentabilidades y la posible apreciación del capital de las propiedades. Para ayudar en su decisión, sugerimos que pudieran pasar las dos semanas de tiempo personal en una propiedad de alquiler en su destino vacacional ideal, de modo que este criterio no afectara a los demás.
Otro ejemplo involucró a un inversor que partió de la premisa de una oportunidad de renta fija que calificaba para un umbral de visa dorada más bajo, de 350.000 €, por ser la rehabilitación de un edificio de más de 30 años en un centro histórico en proceso de regeneración.
La ubicación era excelente y las vistas, magníficas. Además, era una solución totalmente gestionada y llave en mano, con un alto rendimiento fijo y uso personal. Aunque las unidades eran pequeñas (y por tanto, el precio por metro cuadrado varias veces superior a la media regional), la oferta se presentaba como una oportunidad de visa dorada de renta fija.
La oferta parecía ajustarse perfectamente a los requisitos del inversor: quería un ingreso fijo alto y salir de la inversión tras los cinco años de la visa dorada. Sin embargo, tras un análisis más profundo, la atracción de la oferta empezó a disminuir para este inversor: a pesar de los altos retornos aparentes, el promotor empezó a pagar el rendimiento superior más de un año después de la compra (con una inversión reducida hasta entonces). Además, la fecha de inicio del proyecto se movió dos veces y los nuevos clientes vieron retrasados sus ingresos altos. En promedio, parecía que el cliente tendría que esperar un año y medio para empezar a recibir el rendimiento superior. Esto representaba una disminución promedio del 18% anual en la tasa de retorno cuando se distribuye en cinco años.
El inversor también preguntó sobre las garantías en caso de fallo del promotor o del desarrollo, y si recibiría sus ingresos. La realidad es que, en caso de quiebra del negocio, y basándose en un ejemplo similar en otro país, la probabilidad de que el propietario de la unidad reciba el retorno sin interrupciones, y mucho menos activar una cláusula de recompra, era mínima. Rápidamente quedó claro que esta inversión no era adecuada para este cliente, quien entendió que construir un portafolio de varias propiedades con un nivel de visa dorada de 500.000 € sería una mejor opción. La ventaja adicional era que una de las propiedades podría mantenerse después de los cinco años y usarse para vacaciones personales, mientras que las otras se venderían. Una lección importante que muchos clientes no consideran es la orientación independiente (que el cliente debe esperar de cualquier profesional que lo ayude), para reflexionar y definir sus prioridades. Aunque cada cliente tiene derecho a cambiar de opinión, la inversión en bienes raíces es un tema emocional, y siempre existe el riesgo de que, durante una visita, influenciado por vistas hermosas, arquitectura moderna o acabados elegantes, se sacrifiquen toda la lógica y la planificación previa.
Las discusiones sobre situaciones como las descritas pueden realizarse antes de cualquier visita, para asegurarse de que las opciones estén acordadas antes del viaje. Si algún comprador, sea para la visa dorada o no, tiene dudas sobre las áreas o siente que debe visitar muchas zonas para estar tranquilo, debería planear algunas fechas de turismo general antes o por separado de la visita a la propiedad.
La diligencia supera la intuición, el conocimiento local vence a las publicaciones en línea
Incluso el inversor inmobiliario más experimentado puede sufrir episodios de creer que lo sabe todo. Cuando hemos viajado por el mundo e invertido en múltiples lugares, algunos factores se repiten. Pero cada mercado tiene sus peculiaridades. Lo que parece ser cierto a simple vista, puede ser diferente al inspeccionarlo más de cerca.
Un cliente reciente, usando una lógica muy razonable, se preocupaba de que el rendimiento pasado no fuera un buen indicador de los retornos futuros. Muy lógico. Luego afirmó que las propiedades en una región que dependía del turismo en el pasado, eran más propensas a verse afectadas por fluctuaciones del mercado que las propiedades en una ciudad más grande, como Lisboa. Aunque a primera vista esto puede parecer correcto, en este ejemplo había tres fallos en la lógica:
i) El turismo es el motor de la economía portuguesa y la región que analizaba era el destino número uno del país, que había acompañado el crecimiento turístico de Portugal durante 9 años consecutivos. La ciudad donde estaba la propiedad había mostrado que su popularidad había crecido incluso en crisis;
ii) Los precios en Lisboa habían subido tanto que el riesgo de corrección y la falta de clientes locales, que podrían actuar como contrapeso, eran altos; y
iii) Lisboa representaba una prima significativa, lo que significa que el margen de error era menor en una ciudad aparentemente más “estable”.
Para evitar que ocurran situaciones como las anteriores, los compradores deben volver a sus criterios originales y a la razón por la cual, junto con su asesor inmobiliario, definieron una lista de prioridades. Si esas prioridades cambian en el camino, la búsqueda puede ser, en el mejor de los casos, ineficaz y lenta, y en el peor, redundante y requerir repetición. Esto puede ser frustrante para todos, especialmente cuando los clientes viajan desde lejos.
Decidiendo la mejor solución de visa dorada para ti
Nota: ¡La lógica también se aplica a búsquedas sin visa dorada!
Ubicación, ubicación, ubicación: ¿cuántas veces hemos oído esta frase?
El punto de partida para cualquier búsqueda debe incluir la ubicación. Pero no puede ser solo ese factor. Puede ser más fácil centrarse en qué tipo de inversor en visa dorada eres. Aquí algunos ejemplos con sugerencias de opciones inmobiliarias, asumiendo el nivel más bajo de visa dorada que coincida con cada escenario:
Cuanto más barato, mejor
280.000 €. Esa es la cantidad mínima para una propiedad que califica para la visa dorada en Portugal. Añade un ingreso garantizado por alquiler durante cinco años, y es una opción económica y sencilla. El proyecto que tenemos también ofrece un 4% durante 5 años.
Esta inversión requiere aceptar una ubicación interior (no en zonas prime), mayor tiempo de desplazamiento desde los principales centros de transporte (si planeas usarla tú mismo), y tiempos de reventa más largos. Es ideal para quienes no están emocionalmente ligados a Portugal, planean pasar el mínimo tiempo en el país y quieren gastar lo menos posible. También es buena opción para quienes desean contribuir a la regeneración de una zona interior de baja densidad. El beneficio aportará valor real a la comunidad local, ya que el impuesto de transferencia irá a los municipios y los constructores suelen ser locales.
El urbano
Para quienes están acostumbrados a vivir en grandes ciudades y planean visitar con frecuencia o usar su propiedad, las principales opciones son Lisboa y Oporto. Existen dos niveles principales:
La visa dorada de 350.000 € está limitada a proyectos de rehabilitación en áreas de regeneración. Algunos de estos proyectos ofrecen rentas fijas, en torno al 4% anual. Normalmente, con aumentos de precios, este límite corresponde a un apartamento de un dormitorio en un barrio histórico. Estos apartamentos suelen formar parte de un conjunto en un edificio rehabilitado, y es raro encontrar las unidades más económicas (que suelen venderse a amigos, familiares o contactos cercanos del promotor). Por eso, la mayoría de las opciones de 350.000 € están en un rango de hasta 450.000 €.
La visa de 500.000 € aplica a cualquier propiedad, residencial, comercial, industrial o mixta. En estas grandes ciudades, ol