Nota del editor
Este artículo ha sido escrito por Luis Teixeira da Silva de Portugal Senior Living. Cuenta con años de experiencia ayudando a expatriados a encontrar su hogar soñado (compra o alquiler) y a invertir en bienes raíces en Portugal. Luis ha preparado una oferta especial para los lectores de YoEmpresario, ¡no olvides consultarla!
Quien esté cerca o en edad de jubilación busca proteger su pensión con seguridad. Muchos desean hacerlo en un país con clima cálido, gente amable y un estilo de vida excelente. Personas de fuera de Europa aspiran a tener acceso libre o residir en el «Viejo Continente». Quienes disfrutan de las vistas doradas del Algarve suelen darse cuenta de que la Golden Visa portuguesa puede ser la solución ideal para residir en Europa y que esa región es el lugar perfecto para ello.
La Residencia por Inversión en Portugal, conocida como la Golden Visa o GV, fue lanzada por el gobierno en octubre de 2012. Es un proceso acelerado para que inversores extranjeros de países fuera de la UE obtengan autorización para residir en Portugal.
La vía más popular para invertir es mediante la compra de bienes raíces, y más de 4.000 millones de euros han sido invertidos por los interesados en obtener la Golden Visa portuguesa de esta forma.
Antes de buscar la inversión ideal para la Golden Visa, considera dónde puedes encontrar estas oportunidades. La GV de 500.000 € cubre cualquier parte del país y cualquier combinación de propiedades. Invierte en zonas de baja densidad y el requisito se reduce en un 20%. Refurbish un edificio en el centro histórico de más de 30 años y podrás acceder a la GV con un nivel de 350.000 €. Sin embargo, es raro que los inversores paguen menos de 500.000 € por su visa (muchos pagan más).
Tabla de contenidos:
¿Dónde ha sido más popular la Golden Visa portuguesa?
¿Estoy pagando un precio justo por mi propiedad para la Golden Visa?
Comparativa de los principales mercados de Golden Visa
¿Dónde encontrar propiedades de Golden Visa más económicas y atractivas?
Algarve: el mejor lugar del mundo para jubilarse
Ejemplos de propiedades de Golden Visa de 350.000 € y 400.000 €
¿Dónde ha sido más popular la Golden Visa portuguesa?
Varias razones explican por qué la Golden Visa portuguesa, aunque no sea la más económica, ha sido la más exitosa en Europa en inversión total desde su lanzamiento en 2012. Entre ellas, la exigencia de una permanencia limitada en el país (promedio de 7 días al año), reglas muy favorables que permiten que dependientes se unan al solicitante principal con una sola visa (más de 6.000 solicitantes principales y más de 10.000 visas familiares), y la fortaleza del pasaporte portugués (clasificado como el tercero más poderoso del mundo según passportindex.org).
Sin embargo, la realidad es que, como en muchos destinos, este crecimiento se debe en gran parte a factores externos. Por ejemplo, Grecia, que ha recibido una gran afluencia de inversores chinos, ha superado por primera vez a Portugal en inversión por valor en Golden Visa. Aunque residentes y políticos puedan alabar las ventajas de su país, lo cierto es que cada vez más solicitantes buscan valor por su dinero.
Hasta ahora, aproximadamente el 65% de las Golden Visas emitidas han sido a inversores chinos que buscan un destino para sus fondos, ya sea en China o en otros lugares del mundo, debido a las restricciones de salida de capital. Estos representan unos 3.000 millones de euros en inversión extranjera directa, siendo Lisboa la principal beneficiada.
El interés del mercado chino está motivado por el acceso al mercado europeo y la inversión offshore, por lo que el valor ha sido una consideración secundaria. Esto ha provocado una inflación en los precios, especialmente en la capital. En un principio, las nuevas construcciones, ausentes desde la crisis de 2008-2009, fueron las principales beneficiadas, con apartamentos de 2 habitaciones en torno a 500.000 €. Cuando estas propiedades nuevas escasearon, las viviendas renovadas en edificios antiguos tomaron su lugar, con precios similares. En algunas áreas, los precios por metro cuadrado se comparan con los de ciertos distritos de París, lo que indica que hay zonas infladas. No todos los negocios son malos, pero hay que tener cuidado: aunque parezca fácil ajustar una propiedad al nivel de la Golden Visa, existen opciones más económicas y con mejor relación calidad-precio.
En Lisboa, aunque en teoría hay muchas oportunidades de renovación histórica por unos 350.000 €, en la práctica, pocas permanecen disponibles. El nivel para una vivienda de 2 habitaciones en zonas históricas ronda los 500.000 €, especialmente en barrios con menos encanto.
El aumento de precios en Lisboa ha desplazado el interés hacia Oporto, que también ha experimentado una tendencia similar. Su centro histórico, más compacto, ha superado los 200.000 € en algunos casos.
En ambas ciudades, en menos de una década, los precios han subido hasta un 60%, alcanzando niveles antes considerados inalcanzables. Hace menos de diez años, el centro de Lisboa, como Baixa, era poco valorado y en conflicto con el gobierno sobre su revitalización. La inversión extranjera ha jugado un papel clave en la transformación de los centros urbanos de las principales ciudades portuguesas.
En 2019, aunque la tasa de crecimiento se desaceleró, las expectativas de los vendedores, tras años excelentes, mantienen los precios elevados. La popularidad del programa Golden Visa, junto con la introducción del régimen NHR (Residencia No Habitual), que exime de impuestos durante 10 años, ha contribuido a mantener la demanda. La inversión china ha dado paso en parte a fondos franceses y escandinavos.
¿Cómo saber si estoy pagando un valor justo por mi propiedad para la Golden Visa?
La situación actual hace difícil evaluar objetivamente si una inversión en Golden Visa ofrece buen valor. La demanda continúa manteniendo bajos tiempos de venta en Lisboa y Oporto, pero surgen dudas sobre cómo los precios por metro cuadrado pueden ser tan altos en comparación con otras grandes ciudades europeas. La comparación con París, que representó el 29% de las compras en 2017, es frecuente.
El ritmo de aumento de precios, aunque desde una base baja por la crisis, no se había visto antes en el sector inmobiliario. Algunos consideran que Lisboa muestra características de burbuja.
Para verificar si una propiedad ofrece buena relación calidad-precio, puedes considerar:
- Que el precio por metro cuadrado de un apartamento grande sea igual o superior al de uno más pequeño en el mismo edificio o barrio, salvo que tenga características especiales como vistas al mar.
- Que las propiedades sean, en promedio, más grandes que en zonas similares en España. Evitar propiedades menores a 25-35 m², que suelen ser poco viables comercialmente.
- Para propiedades con potencial de alquiler, compara el alquiler mensual en invierno o a largo plazo con el alquiler semanal en verano. Si la diferencia es superior al 10%, busca una segunda opinión.
- Evitar áreas o edificios donde una sola nacionalidad represente más del 50% de los compradores, como en Parque das Nações o Príncipe Real, donde predominan compradores chinos o franceses.
- Consultar la fecha de compra del vendedor. Evitar propiedades compradas en 2015 o después a precios superiores a transacciones anteriores. Para ello, puedes usar plataformas como Confidencial Imobiliário.
Comparativa de los principales mercados de Golden Visa
Las regiones con mayor inversión en Golden Visa son el área de Lisboa y Oporto. En Lisboa, destaca Cascais, que ha concentrado interés de sudafricanos que prefieren entornos suburbanos similares a los de África, con más espacio, viviendas unifamiliares y jardines.
Lisboa, Cascais y Oporto muestran diferentes características:
Lisboa es ideal para inversiones con rentabilidad, especialmente ahora que la ciudad se ha convertido en un destino turístico durante todo el año y tiene excelentes conexiones internacionales. Su variedad cultural, gastronómica, histórica y social es insuperable en Portugal. El transporte público también es excelente.
Por otro lado, el aumento de precios ha reducido las rentabilidades y la regulación sobre alquileres a corto plazo ha aumentado. La población en crecimiento también pone en riesgo el carácter de algunos barrios.
Cascais se considera la opción suburbana a Lisboa, donde los inversores pueden adquirir villas o casas en parcelas más grandes por el precio de un apartamento en Lisboa. Sin embargo, esas oportunidades son cada vez más escasas, y barrios considerados alejados del centro, como Birre, Aldeia de Juzo, Alcabideche y Alcoitão, se promocionan como parte de Cascais.
Vivir lejos del centro, con fácil acceso a Lisboa en 20-35 minutos, sigue siendo una buena opción. Además, ofrece mejor acceso a playas y una comunidad internacional consolidada. Las propiedades bien ubicadas tienen gran potencial de alquiler a largo plazo.
En Oporto, se puede crear una pequeña cartera de Golden Visa con dos o tres propiedades, algo difícil en Lisboa o Cascais. El interés se concentra en el centro histórico, que también es ideal para quienes buscan patrimonio histórico. El aeropuerto de Oporto ha ampliado destinos, aumentando su atractivo.
La demanda durante todo el año no está tan consolidada como en Lisboa, y los alquileres a largo plazo suelen ser menores. También se prevén regulaciones similares para limitar el turismo excesivo.
Tras más de cinco años de inversión creciente, algunos cambios sugieren que el atractivo de la Golden Visa en las áreas tradicionales de Portugal empieza a disminuir. Grecia ha superado a Portugal en inversión, y las entradas anuales han bajado, especialmente entre los grandes inversores extranjeros, quienes buscan mayor diversidad y mejor relación calidad-precio.
Es importante entender en qué regiones del país se puede encontrar cada categoría de inversión en Golden Visa y cuál se ajusta mejor a los intereses de los inversores.
El mejor lugar en Portugal para encontrar propiedades de Golden Visa más económicas y deseables
Muchas personas buscan la Golden Visa con el menor gasto posible, pero pronto descubren que las zonas donde ese nivel se alcanza no son las que prefieren. Para facilitar la elección, hemos elaborado una tabla que considera la demanda, la calidad de las áreas y la probabilidad de encontrar propiedades en diferentes rangos de precio, teniendo en cuenta la tendencia de precios en distintas regiones.
| Oporto | Costa de Plata | Lisboa / Cascais | Algarve | Interior | |
| Valores de Golden Visa | €350K+ | €350K+ | €350K+ | €350K+ | €280K+ |
| Probabilidad de GV €280K | 0 | ~0 | 0 | 0 | Medio |
| Probabilidad de GV €350K | Medio | ~0 | Bajo | Bajo | Alto |
| Probabilidad de GV €400K |